Mercado Inmobiliario Miami

¿Por qué invertir en Miami?

En cuanto al origen de las inversiones, durante el 2018 el 65% de los compradores de propiedades ubicadas en Miami-Dade County (32 ciudades del gran Miami metropolitano) son de origen extranjero. La inversión extranjera en propiedades de Miami alcanzó 8,700 millones de dólares el año 2018 en comparación con 7,100 millones de dólares el 2017. (17% brasileros, 13% venezolanos, 10% argentinos, 9% colombianos y 4% dominicanos y canadienses), focalizándose principalmente en propiedades de lujo y gama media habitacional sobre 400K.

Si analizamos que ocurrió en Miami-Dade County, en términos de operaciones de compraventa realizadas en el 2018, éstas experimentaron una caída del 3.6% (A Febrero de 2019 se cerraron 1.739 operaciones versus 1.804 a igual período del 2018), disminución que se explica por una parte por la falta de inventario de propiedades de bajos precios, lo cual empujó a inversionistas y compradores a propiedades de mejor categoría.

Esta falta de stock en propiedades económicas significó una disminución en número de transacciones, pero, al mismo tiempo los volúmenes transados fueron muy atractivos en para el número de unidades vendidas en el mercado intermedio ($300,000 - $600,000) el cual creció en un 15.4% en casas unifamiliares, desde 357 a 412 y en 15,9%, en CONDOS de 194 a 225 unidades.

El crecimiento del mercado intermedio ha sido percibido por el mercado como un indicador de estabilidad, principalmente por la mejor calificación de riesgo crediticio de los compradores.

Por otra parte, el precio promedio en el mercado intermedio, también creció: 3.8% en viviendas unifamiliares con un promedio de $345.000 y en un 8.7% en CONDOS con un promedio de $250.000.

En el sur de Florida, particularmente MDC se registra un incremento significativo de compradores. La nueva ley fiscal federal, que limitó a US$10,000 las deducciones de impuestos estatales y locales, es una de las razones por las cuales muchos americanos se han sentido atraídos para comprar en la Florida.

Según Freddie Mac, la tasa hipotecaria fija a 30 años alcanzó 3.6%, lo más bajo que ha estado desde Noviembre 2016.

El primer tramo del segmento del lujo (1 a 3 millones de dólares) ya se encuentra ajustado y se estima que debiera mantenerse estable, a lo menos hasta que se liquide el actual inventario, para luego recuperar su tendencia al alza.

Otros factores que contribuyen a la estabilidad y atractivo de las inversiones inmobiliarias en Miami:

• Pleno Empleo con una tasa del 3.5%. La más baja desde el 2007
• 1.5 millones de nuevos empleos en FL en los últimos 8 años
• Miami forma parte del Estado de Florida, el cual por el tamaño de su economia se ubica en el cuarto lugar, después de California, Texas y Nueva York (Nota: 21 millones de habitantes / Producto Interno Bruto 967.3 USD Billones / Ingreso Personal per Capita 50K USD).
• Facilidades fiscales, ausencia de impuesto a la renta estatal (0%). Por ejemplo: California 13,3 % y Nueva York, en torno al 8,8 %.
• Atractivo turistico internacional de Florida: 126 millones de visitantes el 2018 (13% app extranjeros): El sector turístico genera empleo permanente y directo a más de 1 millón de personas.

• Median Sales Price : $315,000 / Price Per Sqft: $221
• Homes For Sale on Trulia : 6,314 / Median Rent Per Month: $2,234
• Median Household Income: $43,395 / Home Owners: 60% / Single Residents: 29%
• Median Age: 40 / College Educated : 32%

NUEVOS DESARROLLOS DE LA CIUDAD

• Nuevo tren rápido: El principal proyecto de infraestructura de transporte público de los últimos años ha sido “Brightline”, el nuevo servicio de tren de alta velocidad, inaugurado en mayo del año 2018, con un trayecto que va desde Palm Beach y Fort Lauderdale hasta la estación central de Miami. El siguiente paso será la expansión del servicio hasta Orlando que debería estar terminada el 2021.

• Arte, Cultura y nuevos barrios turísticos: Museo de Ciencias "Phillip & Patricia Frost", conocido como "Frost Science", con sus 23.000 metros2, incluye un planetario y un acuario dedicado a la fauna y flora de la Corriente del Golfo y del Parque Nacional Everglades. A pocas cuadras de allí, sobre el mismo Biscayne Boulevard, se encuentra el Centro de Artes "Adrienne Arsht" (ex "Carnival Center"); Miami Design District, Whynwood, Edge Water y Alapattha – Miami.

• La gran transformación de la ciudad ha sido fruto del Plan Maestro diseñado por Downtown Miami Development Authoriy (DDA), publicado en octubre de 2009, con una proyección a 15 años. El objetivo ha sido conectar el Distrito Comercial Central (CBD), el Distrito de las Artes y el Entretenimiento (A+E), el centro financiero (Brickwell) y el litoral costero (Waterfront). La idea, tal como se explica en el citado documento, fue "concentrar las inversiones en infraestructuras públicas en el casco urbano con el fin de desincentivar el crecimiento urbano desordenado y alentar el 'crecimiento inteligente' allí donde es sustentable".

• Entre las futuras obras, se encuentra el rediseño del mencionado Biscayne Boulevard: convertir la actual autopista en un gran paseo público, con facilidades para peatones y ciclistas, un estilo similar a Las Ramblas de Barcelona o al Paseo del Prado de Madrid.

• Miami underline: Bajo la Línea del Metrorail, con una extensión de 10 millas para peatones y ciclistas, se conectará Downtown – Brickell – Coral Gables – Coconut Grove.     

• HYPERLOOP One XP-1, es el nombre del prototipo lanzado el 2013 por el empresario Elon Musk (Fundador de Tesla), y se espera su inauguración para el año 2021. Hyperloop se mantiene en el aire gracias a un sistema de suspensión magnética que alcanzaría 1200 km/hr, según proyecciones iniciales. Hyperloop recorrerá de Miami a Orlando en 26 minutos.

• Skyrise será el rascacielos icono y símbolo de Miami, emplazado en el corazón del Downtown con aproximadamente 304 metros altura, incluirá galerías de observación, actividaes extremas, restaurantes, entre otros.

360 Miami: Mirada panorámica de Miami Inmobiliario

Miami Beach - Condos

• Se espera que el mercado de condominios hoteleros continúe dominando el mercado por debajo de $ 1M.
• En 2018, el 25% de las ventas ocurrió en este sub-mercado. Esa porción del mercado. seguirá teniendo una gran demanda en la playa, ya que los compradores son inversionistas y también los usuarios finales que arriendan sus departamentos mientras no están en Miami.
• El mercado de condominios de lujo (especialmente frente al mar) se está volviendo más asequible y está mostrando un precio de venta mucho más realista por SF en comparación con 2018
• Varios edificios boutique de construcción nueva ahora están en el mercado de reventa.
• Dentro del mercado de condominios de lujo ($ 5M +), se espera un ajuste considerable en los precios.

Brickell - Condos

• Se espera una corrección de los precios entre un 20% a 30%
• En algunos casos incluso se podría volver a los niveles de precios de 2013.
• Los edificios que se espera mayor ajuste es en los edificios nuevos, de 2 a 3 años de antigüedad.
• El área que estará mejor protegida es Brickell Key, es un mercado más sólido.
• Las unidades con vista directa al mar y en pisos altos se verán menos afectados.

Sunny Isle - Condos

• Se esperan caídas de precios en todas las categorías y rangos de precios para el 2019 debido al exceso de inventario.
• El fortalecimiento de las monedas extranjeras en los países de origen de los actuales dueños les permitirá a los vendedores realizar mayores descuentos.
• Se pueden ver Oportunidades para comprar propiedades nuevas de gran lujo con bajadas de hasta un 50% de los precios originales, como, por ejemplo, el edificio Porsche.
• Los vendedores deberán ser más realistas y comprender que la venta de sus propiedades podría estancarse durante 24 a 36 meses.
• El mercado es más dinámico en los deptos de $ 1 a $ 2 millones y podría haber menos espacio para negociaciones. Esta tendencia debería continuar hasta 2020.

Coconut Grove – Condos

• Hasta el 2019, el mercado de condominios de reventa de más de 2 Millones continuará creciendo suavemente.
• Coconut Grove debería mantenerse fuerte y con mucha actividad especialmente a la luz de la completa remodelación de Cocowalk – 2019, el lanzamiento de un moderno edificio de oficinas, la instalación del Hotel Boutique Mr. C, la gran compra de las propiedades de GRAND AVE, el proyecto de hotel, deptos y sala de teatro FIU, entre otros.
• Park Grove Tower 1 y Fairchild se terminarán a fines de 2019 / primavera 2020, lo que establecerá un nuevo techo en términos de condominios de alto valor en Coconut Grove.  
• Es un mercado muy activo por debajo de 1 Millón.
• Seguirá siendo cada vez más difícil comprar ya que hay un inventario MUY MUY limitado.
• El mercado de menos de 2 millones se mantendrá estable.
• El mercado de 2 M – 3 M se suavizará al igual que todos los sectores, aunque en menor medida.
• Continuará la falta de nuevos productos.
• Este mercado tiene muy poco inventario hasta 3 Millones.
• Es mercado primario con casas muy deseadas por la proximidad a los mejores colegios privados de Miami.
• Muy poco inventario de casas en arriendo.
• Se considera a Grove y Gables como el mejor mercado de viviendas en 2019.

Key Biscayne – Condos

• El mercado de lujo se está desacelerando, con solo 2 ventas de más de millones, en los últimos 180 días.
• Aunque los precios se mantuvieron estables, se esperan algunas caídas de precios bastante importantes dadas las condiciones del mercado.
• Todavía tenemos un producto muy caro en el mercado, que no se moverá si los precios no se adaptan.
• Los precios han regresado a los niveles de precios de 2013 y los vendedores deben tener cuidado y valorar sus unidades de manera más agresiva para evitar que los precios de 2010/2011 sigan bajando.
• El condominio más lujoso de Key Biscayne, “Oceana”, se ofrece al mismo precio de SF que Oceana en Bal Harbour, pese a que el d Key Biscayne se considera superior.
• El mercado hasta 1 millón es un mercado equilibrado. Precio por pie cuadrado en el rango de $300 / $400. Si tiene un presupuesto de hasta 1 millón y desea vistas al mar, Key Biscayne continuará ofreciendo un gran valor, si no le importa invertir en un edificio más antiguo.  
• Con niveles de inventario más bajos (uno de los más bajos en Miami) y luego de las reducciones de precios necesarias, el mercado de Key Biscayne se está acercando a la estabilidad. Aunque el mercado aún no está completamente estable, podríamos ganar estabilidad hacia fines de 2019.
• Key Biscayne sigue siendo muy atractivo para muchas familias, debido al excelente sistema de escuelas públicas. Predecimos que el mercado de Key Biscayne será respaldado por la reubicación de familias dentro y fuera de los EE. UU. Y la migración local de compradores.
• La brecha de precios extrema con los Gables y el Grove ahora está más cerrada. Las casas de Key Biscayne tienen precios ligeramente más altos que sus contrapartes en Coconut Grove y Coral Gables, pero con la excelente escuela pública el área puede mantener su ventaja competitiva, lo que permite un precio más alto por SF.
• Hemos notado que la construcción se ha ralentizado y seguirá siendo lenta en 2019.
• La mayoría de los productos nuevos que se construyen en la isla superan los $ 4M. Aunque hay un bajo nivel de inventario de nuevos productos (casas construidas en los últimos años), solo hubo 3 ventas.
• Estamos experimentando un mercado de lujo muy lento con solo 5 ventas de más de $ 5 millones y 37 casas en venta. Este mercado seguirá siendo muy lento. 

ALGUNOS NUEVOS PROYECTOS:

57 Ocean, Miami Beach

• Nuevo Edificio de Ultra lujo en Millionarie Row (Collins Ave 41st – 62st)
• Desarrollado por el empresario Brasilero Jose Isaac Peres (Empresario de patrimonio 1.4 billones, desarrollador de: Il Villagio en Ocean Drive; de 312 Ocean Park, Miami; Desarrollador de centros comerciales en Río de Janeiro)
• 57 Ocean es de 18 pisos con sólo 81 departamentos de 2-4 habitaciones
• Acceso directo a la playa en el mejor sector de Miami Beach

UNA Residence, Brickell

• Edificio de lujo de 47 pisos en el sur de Brickell.
• Total de 135 departamentos con marina privada
• Diseñado por el reconocido arquitecto Adrian Smith + Gordon Gill, mismos de Burj Khalifa en Dubai; Beijing Waldorf Astoria; Jeddah Tower, Arabia Saudita; 830 Brickell, Miami (57 pisos); Central Park Tower, NY (será el edificio residencial más alto de NYC), etc

https://drive.google.com/file/d/1-VOsW4zhot-Ywsf7g0HHgd5C5reDhKFB/view

NUESTRO EQUIPO                                                                                                                 

Profesionales bilingües certificadas por el Departamento de Comercio y Regulaciones Profesionales de Florida (DBPR), de distintas nacionalidades, todas radicas en Miami. Amplia experiencia con inversionistas y familias argentinas, chilenas, colombianas, españolas y mexicanas.

Servicios:

• Corretaje inmobiliario especializado en propiedades residenciales y comerciales en Miami. Nuestra meta: facilitar a nuestros clientes su experiencia de inversiones, negocios y traslado en EE.UU. Contamos con una cartera de clientes extranjeros que avalan nuestros servicios.
• Análisis comparativo del mercado para que puedan adoptar una decisión informada y que satisfaga sus expectativas.
• Servicios de asesoría a inversionistas extranjeros en la selección de profesionales idóneos para implementar sus inversiones en Estados Unidos.
• Administración y gestión de propiedades.
• Servicio integral de re-ubicación de ejecutivos y/o empresarios y sus familias.

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Paula Sáchez Derio | Real Estate Broker

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